Правила зонування охоплюють чотири основні будівельні питання: висоту, використання, насипність та щільність. Ці правила визначають максимальну висоту будівлі; його допустиме використання, яке включає побутові, комерційні, виробничі та побутові послуги; ширина і глибина будівлі; та кількість дозволених одиниць на акр.
Нормативні норми щодо зонування не застосовувалися до початку-середини 1900-х років. Крім того, нормативно-правові акти регулярно змінюються, щоб вирішити зміни в громаді. Тому, якщо ви перебуваєте в старшому мікрорайоні, ваш тип будинку може не відповідати зоні, де ви проживаєте. Наприклад, у вас може бути будинок для однієї родини в комерційній або багатосімейній зоні. Це відоме як попереднє, невідповідне використання. (Хоча це звучить як погано, це просто означає, що ваше використання є «натхненним» або дозволено продовжувати, доки ви не внесете жодних істотних змін у будь-яку з чотирьох основ, що охоплюються правилами зонування.)
Взагалі кажучи, обмеження щодо використання, висоти та об'ємних впливів впливають на доповнення до житлових будинків. Якщо ви хочете додати спальню, оранжерею, кухню, сімейну кімнату чи інший простір, який відповідає мешканню, зазвичай ви можете розслабитися з будь-якими турботами щодо використання. Однак є одне суттєве застереження: Якщо ваш будинок потрапляє до попередньої, невідповідної категорії використання, вам знадобиться схвалення, яке називається відмінністю від муніципалітету для створення додатку.
Дисперсія дозволяє виключити правило з вашої конкретної ситуації. Без варіації ви не можете додати додавання. Навіть якщо ваш будинок відповідає діючим правилам зонування, вам знадобиться дисперсія, якщо ви запропонуєте доповнення, яке вище максимальної висоти для зони або ширше максимальної ширини. Крім того, потрібна дисперсія, якщо ви зміните використання будівлі, наприклад перетворення вашого гаража в магазин квітів.
Отримання дисперсії не тільки коштує грошей, але також може залучати значні час та зусилля. Можливо, вам доведеться найняти юриста або іншого професіонала (планувальник, інженер або архітектор), який допоможе вам довести необхідність дисперсії.
Варіанти надаються на основі особливих міркувань, таких як сприяння громадському здоров'ю, безпеці, моралі та загальному добробуту; забезпечення безпеки від пожеж, повені, паніки та інших катастроф; забезпечення достатнього світла, повітря та відкритого простору; або виняткові та невиправдані труднощі, що стосуються конкретного сайту. Ви також повинні показати, що не буде негативного впливу на громаду чи ваших сусідів. Зазвичай рішення визначаються радою місцевих громадян, яку обирає керівний орган муніципалітету.
Вимоги щодо відшкодування визначають кількість футів між площею будівлі та лінією власності. Невдачі призначені для забезпечення достатнього простору між будівлями для освітлення, вентиляції, доступу та конфіденційності. Наприклад, будинок, як правило, повинен бути на відстані 10 - 15 футів від межі бічної власності. Недоліки спереду і ззаду, як правило, набагато більше і залежать від розміру партії.
Найкращий спосіб визначити існуюче відношення вашого будинку до меж власності - перевірити обстеження вашого будинку. Ви повинні були отримати копію цього документа, купуючи свій будинок. Якщо ні, ви можете отримати копію у своєму муніципалітеті. Потім перевірте посадовців чи будівельників на відповідні відстані. Ви не можете створити додаток - або навіть сарай - за межами області, коли не буде отримано відхилення. Ще гірше, якщо ви будуєте без змін, ви можете змусити видалити додаток.
Якщо ви живете в районі, який є відносно щільним, вам, мабуть, буде складніше отримати дозвіл на будівництво для додаткового дозволу, оскільки там менше місця для будівництва, не зазіхаючи на невдачі. У багатьох старих районах будинки вже побудовані на відстані. У менш щільних заміських районах можливо більше можливостей, особливо якщо ваш будинок знаходиться на великій ділянці. У більшості випадків найкращим варіантом є додавання до тилу будинку, оскільки це, ймовірно, має найглибшу невдачу та найменше посягання на сусідів.
Наявність сервітуту чи обмеження дії може перешкоджати побудові прибудови.
Сервітут - законний інтерес до земельної ділянки, що належить комусь, крім власника землі. Сервітут надає право власнику конкретного обмеженого використання.
Більшість сервітутів призначені для забезпечення доступу до послуг та комунальних послуг. Наприклад, муніципалітет може володіти сервітутом каналізації на частині майна для зливової чи стічної води. Наявність цього типу сервітуту означає або, що каналізаційна труба знаходиться під землею, або що місто має право розміщувати там каналізацію.
Здебільшого сервітути купуються або розміщуються у власність і залишаються з власністю до юридичної зміни. Вони повинні відображатися на вашому опитувальному майданчику або на вашій справі чи податковій карті. Вкрай малоймовірно, що сервітут може бути змінений для розміщення прибудови, особливо якщо труба або електричні лінії розташовані під землею. Власник дому не володіє правами на землю на сервітуті, хоча він знаходиться на його власності.
Обмеження щодо правочинів - це умови, встановлені на майні колишніми власниками, які можуть захищати конкретні ділянки нерухомості або створювати умови для будівництва. Для захисту водно-болотних угідь чи інших природних ресурсів можуть існувати обмеження щодо дій, а також обмежувати тип забудови чи зміни, які можуть бути внесені у власність. Наприклад, багато муніципалітетів встановлять обмеження угод на будинки, коли вони вперше будуються для захисту відкритого простору від майбутнього розвитку.
Федеральні, державні чи місцеві норми тепер захищають багато будинків чи мікрорайонів, які мають історичне, культурне чи етнічне значення. Здебільшого ці правила є ефективними та допомогли зберегти характер багатьох старих міських та сільських середовищ.
Однак володіння історичною власністю може становити особливі проблеми. Ваш ремонт може коштувати дорожче, а спеціальні схвалення можуть вимагати більше терпіння. Ймовірно, вам доведеться дотримуватися постанов, які потребують конкретних матеріалів та затвердження ваших планів або муніципалітетом, або місцевою історичною комісією. На щастя, результати часто варті додаткових витрат часу та витрат.
Якщо ваш будинок є історичною будівлею або знаходиться в історичному районі, поговоріть з відповідними місцевими, штатськими чи федеральними чиновниками та отримайте схвалення перед тим, як внести будь-які зовнішні зміни у ваш будинок. (Іноді зміни внутрішніх приміщень, наприклад, переміщення стін або додавання додаткових потужностей комунальним послугам, також регулюються; попросіть заздалегідь просто переконатися.)
